Immobilienbewertung – Methodenwahl und die wichtigsten Fachbegriffe

Die Gutachten basieren auf dem Swiss Valuation Standard SVS. Dieser anerkennt die folgenden drei Basismethoden als Best Practice, sowie „weitere Methoden“ für besondere Aufgabenstellungen.

Vergleichswertmethoden
– Vergleichswertmethode
– Hedonische Methode
– Kennwertmethode
Geeignet für alle Objektarten, bei denen genügend Vergleichsdaten vorliegen.

Ertragswertmethoden
– Etragskapitalisierung
– Barwertmethode
– Discounted-Cashflow-Methode DCF
Geeignet für alle Objektarten, welche Ertrag generieren.

 Sachwertmethode
– Substanzwertmethode
– Realwertmethode
Für alle Objektarten anwendbar, welche keinen Ertrag abwerfen oder bei denen Erträge eine untergeordnete Rolle spielen.

  Weitere Methoden
– Residualwertmethode (Rückwertsrechnung, Differenzwertmethode)
– Lagenklassenmethode
– Strukturzahl
– Realoptionenmodell
Geeignet für unbebautes Land, Bauprojekte oder Liegenschaft mit Investitionsentscheid.

Mischwertmethode
Entspricht nicht der Best Practice

Barwertmethode
Bewertung von Nutzobjekten mit befristeter Ertragsdauer oder befristeter Nutzdauer

BGBB
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB

Bauland
Sind rechtskräftig einer Bauzone zugewiesene Grundstücke oder Teile davon

Baurecht
Das Baurecht gibt Dritten die Möglichkeit, ein Grundstück oder einen näher umschriebenen Teil davon zu nutzen oder zu bebauen (Art. 675 ZGB). Ist das Baurecht selbständig und dauernd (mind. 30, max. 100 Jahre), kann es im Grundbuch als Grundstück aufgenommen werden. Es erhält in diesem Fall eine eigene Grundstücknummer (Art. 779 ZGB)

Bauzone
Als Bauzonen werden Gebiete bezeichnet, welche nach kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften bebaut werden können. Ihre Fläche wird durch den Zonenplan festgelegt

Bruttorendite
Ist die Verhältniszahl zwischen dem während einer Zeitperiode erzielten Bruttoertrag und dem Verkehrswert der Immobilie am Anfang dieser Periode

Cashflowrendite
Ist die Verhältniszahl zwischen dem während einer Zeitperiode reslutierenden Ertragsüberschuss = Cashflow und dem Verkehrswert am Anfang dieser Periode

Eigenkapitalrendite
Ist die Verhältniszahl zwischen dem während einer Zeitperiode resultierenden Ertragsüberschuss und dem investierten Eigenkapital

Ertragswertmethode
Wert ergibt sich durch die Kapitalisierung der jährlichen erzielbaren Brutto- oder Nettomieterträge

DCF Discounted Cashflow-Methode
Bewertung von Nutzobjekten mit unbefristeten oder befristeten, konstanten oder unregelmässigen Erträgen

Enteignung Expropriation
Als formelle Enteignung bezeichnet man die Übernahme eines Grundstücks gegen den Willen der Eigentümerschaft infolge öffentlichen Interesses. Bei Nutzungs- und/oder Baubeschränkung (Eigentumseinschränkung) infolge öffentlichen Interesses handelt es sich um eine materielle Enteignung

Fahrnisbaute
Die Fahrnisbaute ist ein Bauwerk, bei welchem die Absicht bleibender Verbindung mit dem Boden fehlt. Ihr Bestand wird gemäss Art. 677 Abs. 2 ZGB nicht in das Grundbuch eingetragen

Fortführungswert
Als Fortführungswert wird derjenige Wert bezeichnet, welcher sich aus der gegenwärtigen Nutzung bemisst. Nutzungspotentiale oder andere Aspekte werden dabei nicht berücksichtigt

Highest and best use
Dieser höchst- und bestmögliche Wert muss physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell durchführbar sein und aus der Perspektive von Marktteilnehmern erfolgen

Hedonische Methode
Wert wird empirisch anhand von Objekt- und Lageeigenschaften basierend auf Transaktionen ermittelt

Kaufrecht
Das Kaufsrecht gibt den Berechtigten das Recht, ein Grundstück zu einem festgelegten Preis in einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Es ist ein öffentlich beurkundeter Kaufsrechtsvertrag vorgeschrieben (Art. 216 OR)

Katasterschatzung Katasterwert
Der Katasterwert ist der amtliche Wert eines Grundstückes. Er ist die Grundlage für die Besteuerung des unbeweglichen Vermögens

Korporationsrecht Holzgerechtigkeit
Das Korporationsrecht ist ein Recht am Ertrag des Korporationswaldes. In der Schatzung ist es zu berücksichtigen, wenn es ein Realrecht darstellt, d.h. zu Gunsten eines Grundstückes im Grundbuch aufgeführt wird.

Marktwert
Entspricht dem Verkehrswert

MEV Multi Element Value 
Wert ist die Summe aller positiven und negativen Wertelement aller Schätzungsobjekte einer Immobilie. Er entspricht dem Marktwert

Mischwertmethode
Oft auch als Praktikermethode bezeichnet – wird der Verkehrswert als Mischwert zwischen dem Ertragswert und dem Realwert errechnet. Die Mischwertmethode ist für Verkehrswertschätzungen nicht geeignet

Lageklassenmethode
Lageabhängiges Verhältnis zwischen dem Wert des Bodens und dem Wert der Bauten 

Lageklassenfaktor
In der Schweiz beträgt der konstante Lageklassenfaktor 6.25% pro Lageklassenpunkt

Realwertmethode
Auch Sachwertmethode oder Substanzwertmethode genannt, diese sind ausschliesslich kostenorientiert. Sie enthalten keine markt- und nachfrageabhängigen oder wirtschaftlichen Elemente. Sie liefern die Kosten eines Objektes, aber nicht den Verkehrswert

relativer Bauwert
Ist der Wertanteil des nicht entwerteten Gebäudes am nicht entwerteten Ertragswert

relativer Landwert
Ist der Wertanteil des durch das bestehende Gebäude beanspruchten Landes am gesamten nicht entwerteten Ertragswert

Residualwertmethode (Rückwärtsrechnung, Differenzmethode)
Wert bestimmt sich aus dem Ertragswert oder dem Verkaufserlös abzüglich der entsprechenden Investitionen

Szenarische Schätzungen
Definiert die Analyse von unterschiedlichen zukünftigen Entwicklungs- und Nutzungsvarianten von Immobilien 

Vergleichswertmethode
Wert ergibt sich mittels Zu- und Abschlägen anhand von Transaktionspreisen von gleichartigen, gleichwertigen und zeitgleich gehandelten Immobilien

Verkehrswert
Definition des Bundesgerichtes ist der Verkehrswert „…der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betroffenen Gegend unter normalen Bedingungen verkauft werden“ (BGE 103 1a 105 Erw. 3a)