Immobilienbewertung – die wichtigsten Fachbegriffe

  • Lexikon

    Barwertmethode
    Bewertung von Nutzobjekten mit befristeter Ertragsdauer oder befristeter Nutzdauer

    BGBB
    Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB

    Bauland
    Sind rechtskräftig einer Bauzone zugewiesene Grundstücke oder Teile davon

    Baurecht
    Das Baurecht gibt Dritten die Möglichkeit, ein Grundstück oder einen näher umschriebenen Teil davon zu nutzen oder zu bebauen (Art. 675 ZGB). Ist das Baurecht selbständig und dauernd (mind. 30, max. 100 Jahre), kann es im Grundbuch als Grundstück aufgenommen werden. Es erhält in diesem Fall eine eigene Grundstücknummer (Art. 779 ZGB)

    Bauzone
    Als Bauzonen werden Gebiete bezeichnet, welche nach kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften bebaut werden können. Ihre Fläche wird durch den Zonenplan festgelegt

    Bruttorendite
    Ist die Verhältniszahl zwischen dem während einer Zeitperiode erzielten Bruttoertrag und dem Verkehrswert der Immobilie am Anfang dieser Periode

    Cashflowrendite
    Ist die Verhältniszahl zwischen dem während einer Zeitperiode reslutierenden Ertragsüberschuss = Cashflow und dem Verkehrswert am Anfang dieser Periode

    Eigenkapitalrendite
    Ist die Verhältniszahl zwischen dem während einer Zeitperiode resultierenden Ertragsüberschuss und dem investierten Eigenkapital

    Ertragswertmethode
    Wert ergibt sich durch die Kapitalisierung der jährlichen erzielbaren Brutto- oder Nettomieterträge

    DCF Discounted Cashflow-Methode
    Bewertung von Nutzobjekten mit unbefristeten oder befristeten, konstanten oder unregelmässigen Erträgen

    Enteignung Expropriation
    Als formelle Enteignung bezeichnet man die Übernahme eines Grundstücks gegen den Willen der Eigentümerschaft infolge öffentlichen Interesses. Bei Nutzungs- und/oder Baubeschränkung (Eigentumseinschränkung) infolge öffentlichen Interesses handelt es sich um eine materielle Enteignung

    Fahrnisbaute
    Die Fahrnisbaute ist ein Bauwerk, bei welchem die Absicht bleibender Verbindung mit dem Boden fehlt. Ihr Bestand wird gemäss Art. 677 Abs. 2 ZGB nicht in das Grundbuch eingetragen

    Fortführungswert
    Als Fortführungswert wird derjenige Wert bezeichnet, welcher sich aus der gegenwärtigen Nutzung bemisst. Nutzungspotentiale oder andere Aspekte werden dabei nicht berücksichtigt

    Highest and best use
    Dieser höchst- und bestmögliche Wert muss physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell durchführbar sein und aus der Perspektive von Marktteilnehmern erfolgen

    Hedonische Methode
    Wert wird empirisch anhand von Objekt- und Lageeigenschaften basierend auf Transaktionen ermittelt

    Kaufrecht
    Das Kaufsrecht gibt den Berechtigten das Recht, ein Grundstück zu einem festgelegten Preis in einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Es ist ein öffentlich beurkundeter Kaufsrechtsvertrag vorgeschrieben (Art. 216 OR)

    Katasterschatzung Katasterwert
    Der Katasterwert ist der amtliche Wert eines Grundstückes. Er ist die Grundlage für die Besteuerung des unbeweglichen Vermögens

    Korporationsrecht Holzgerechtigkeit
    Das Korporationsrecht ist ein Recht am Ertrag des Korporationswaldes. In der Schatzung ist es zu berücksichtigen, wenn es ein Realrecht darstellt, d.h. zu Gunsten eines Grundstückes im Grundbuch aufgeführt wird

    MEV Multi Element Value 
    Wert ist die Summe aller positiven und negativen Wertelement aller Schätzungsobjekte einer Immobilie. Er entspricht dem Verkehrswert

    Mischwertmethode
    Oft auch als Praktikermethode bezeichnet – wird der Verkehrswert als Mischwert zwischen dem Ertragswert und dem Realwert errechnet. Die Mischwertmethode ist für Verkehrswertschätzungen nicht geeignet

    Lageklassenmethode
    Lageabhängiges Verhältnis zwischen dem Wert des Bodens und dem Wert der Bauten 

    Lageklassenfaktor
    In der Schweiz beträgt der konstante Lageklassenfaktor 6.25% pro Lageklassenpunkt

    Realwertmethode
    Auch Sachwertmethode oder Substanzwertmethode genannt, diese sind ausschliesslich kostenorientiert. Sie enthalten keine markt- und nachfrageabhängigen oder wirtschaftlichen Elemente. Sie liefern die Kosten eines Objektes, aber nicht den Verkehrswert

    relativer Bauwert
    Ist der Wertanteil des nicht entwerteten Gebäudes am nicht entwerteten Ertragswert

    relativer Landwert
    Ist der Wertanteil des durch das bestehende Gebäude beanspruchten Landes am gesamten nicht entwerteten Ertragswert

    Residualwertmethode (Rückwärtsrechnung, Differenzmethode)
    Wert bestimmt sich aus dem Ertragswert oder dem Verkaufserlös abzüglich der entsprechenden Investitionen

    Szenarische Schätzungen
    Definiert die Analyse von unterschiedlichen zukünftigen Entwicklungs- und Nutzungsvarianten von Immobilien 

    Vergleichswertmethode
    Wert ergibt sich mittels Zu- und Abschlägen anhand von Transaktionspreisen von gleichartigen, gleichwertigen und zeitgleich gehandelten Immobilien

    Verkehrswert
    Definition des Bundesgerichtes ist der Verkehrswert „…der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betroffenen Gegend unter normalen Bedingungen verkauft werden“ (BGE 103 1a 105 Erw. 3a)

  • Bewertungsmethoden

    Die Schätzung kann anhand einer oder mehreren Bewertungsmethoden erfolgen. Ich wende diejenige Bewertungsmethode an, welche sich für die jeweilige Aufgabenstellung am besten eignet.

    Vergleichswertmethode
    Wert ergibt sich mittels Zu- und Abschlägen anhand von Transaktionspreisen von gleichartigen, gleichwertigen und zeitgleich gehandelten Immobilien

    Ertragswertmethode
    Wert ergibt sich durch die Kapitalisierung der jährlichen erzielbaren Brutto- oder Nettomieterträge