Immobilienanalyse ist gefragt

Ich habe die Möglichkeit, von meinem Onkel ein älteres Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen in der Stadt Luzern zu kaufen. Die Bruttorendite liegt bei 4,31 Prozent. Ist dies ein guter Kauf? Worauf soll ich achten?

Historisch tiefe Hypotheken, negatives Zinsumfeld und eine hohe Unsicherheit an den Finanzmärkten, dies sind aktuell die Wertetreiber bei den Immobilien. Verschiedene Indikatoren deuten darauf hin, dass die Tiefzinsphase noch einige Zeit anhält oder sich nur sehr langsam verändert. Noch vor einigen Jahren hätte Ihr Bankberater mit einer errechneten Bruttorendite von 4,31 Prozent für eine Bestandesliegenschaft die rote Karte hochgehalten und die Immobilientransaktion verunmöglicht. Zurzeit werden an guten Lagen Immobilien mit einer weit tieferen Bruttorendite gehandelt.

Zuerst müssen Sie sich im Klaren sein, was dies überhaupt bedeutet und welche Herausforderung es ist, eine Immobilie zu halten. Nicht jeder eignet sich als Immobilieninvestor. Bevor Sie das Mehrfamilienhaus erwerben, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

Kann und will ich mein Geld jahrelang fest binden? Habe ich genügend Geld, um mögliche Sanierungen oder auch unvorhergesehene Instandhaltungen zu finanzieren? Kann ich mir schwankende Einnahmen leisten, wenn nicht alle Wohnungen vermietet sind? Ist mir klar, dass ich vielleicht Geld verliere, wenn ich das Mehrfamilienhaus kurzfristig verkaufen muss?

Falls Sie die gestellten Fragen positiv beantworten konnten und weiterhin an einen Immobilienkauf denken, können Sie sich nun vertiefter mit der Immobilie auseinandersetzen. Die Due-Diligence-Prüfung der Immobilie spielt dabei eine zentrale Rolle. Dabei werden Stärken und Schwächen des Objekts analysiert sowie die entsprechenden Risiken und Chancen eruiert.

Einerseits wird eine technische Analyse von der Immobilie auf Bauqualität, Gebäudehülle, Innenausbau, Gebäudetechnik, Schadstoffe usw. durchgeführt. Dabei können wichtige Fragen beantwortet werden wie: Die Sanierung von der Gebäudehülle und vom Innenausbau kostet mich rund 20 Prozent des Kaufpreises. Die Heizung muss noch nicht ersetzt werden. Es wurden im Dachbereich schadstoffhaltige Materialien verbaut. Mit der Potenzialanalyse werden Chancen und Risiken aufgezeigt:

Zusätzlich können zwei Wohnungen im Dachgeschoss eingebaut werden. Der Einbau von einem Personenlift ist statisch möglich, die Balkonvergrösserungen mit Verglasung sind bewilligungsfähig, zusätzliche Abstellplätze für Autoabstellplätze können erstellt werden usw. Ob es wirtschaftlich vertretbar ist, die Sanierung und die Potenziale umzusetzen, hängt mit der von Ihnen festgelegten Strategie zusammen. Folgende Strategien könnte es geben: Ich will nur für eine kurze Zeit mein Geld in der Immobilie parkieren. Ich will möglichst wenig investieren und weiterhin tiefe und attraktive Mietzinse anbieten. Ich beabsichtige, einen Teil der Immobilie selber zu nutzen, die Rendite steht erst an zweiter Stelle. Das Investment dient mir als nachhaltige Anlage mit einem Horizont von über 20 Jahren, damit ich die getätigten Investitionen amortisieren kann.

Die von Ihnen definierte Strategieausrichtung gibt die Antwort auf Ihre gestellte Frage bezüglich der Bruttorendite. Je nach Haltedauer und Investitionsbedarf der Immobilie kann der vorgesehene Kauf attraktiv oder eher riskant sein. Im Weiteren ist der steuerliche Aspekt, die Finanzierung und die Vertragsmodalitäten ebenfalls frühzeitig zu bereinigen.

Dieser Artikel erschien am 02.03.2017 als Immobilientipp in der Sempacher Woche.

 

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