Die Gemeindeversammlung von Sempach hat beschlossen, dass die Wohngebiete Feld, das Teilgebiet Feldmatt und die Weihermatte sich nach innen weiterentwickeln können. Mehrfach nehmen Grundeigentümer an, dass durch die Um- oder Aufzonung zwangsläufig der Land-, respektive der Immobilienwert steigt. Stimmt diese Aussage?
Grundstücke, ob unbebaut oder bebaut, welche baureif sind, haben einen Geldwert. Der Wert orientiert sich nach Angebot und Nachfrage, Lage und dem zukünftigen Nutzen, welcher daraus gezogen werden kann. Die Aussage, dass ein Wertzuwachs bei einem unbebauten Grundstück stattfindet, kann durchaus positiv beantwortet werden. Nehmen wir an, dass auf einem Grundstück ein Wohnobjekt mit einer Wohneinheit gebaut werden kann. Durch die Aufzonung wären neu zwei oder drei Wohneinheiten realisierbar. Da sich der Nutzungswert erhöht, steigt kausal auch der Landwert. Dieses Szenario kann in dieser Sachlage nur bedingt angewendet werden, da die Grundstücke bereits bebaut sind.
Kann die Aussage einer Wertsteigerung ebenfalls bei einem bebauten Grundstück gemacht werden?
Damit diese Fragestellung beantwortet werden kann, kommt die Differenzwertmethode zur Anwendung. Vom Verkehrswert Ist-Zustand wird der Verkehrswert Bauprojekt oder der baulichen Erweiterung subtrahiert. Der Differenzwert zeigt jetzt auf, ob eine Wertsteigerung besteht.
Erfahrungsgemäss gibt es nicht bei jedem bebauten Grundstück einen Mehrwert. Warum ist dies so?
Als Eigentümer kann ich doch mehr bauen und habe mehr Wohnfläche zur Verfügung, folglich ist mein Grundstück mehr Wert! Anhand von einem hypothetischen Beispiel kann ich Ihnen folgenden Sachverhalt aufzeigen: Nehmen wir an, dass sich ein Eigentümer entschliesst, das schlecht genutzte Dachgeschoss auszubauen und der neu erstellte Wohnraum zu vermieten.
Ein baubewilligungsfähiges Bauprojekt mit Bauinvestitionskosten wurde vom Architekten erarbeitet und liegt vor. Jetzt kann in einer szenarischen Projektbewertung der Verkehrswert eruiert werden. Ist der Marktwert höher als die Investitionskosten, ist das Bauprojekt wirtschaftlich. Dies bedeutet, dass der Eigentümer eine rentable Investition tätigt. Die budgetierten Investitionen können verzinst und amortisiert werden. Erfahrungsgemäss kann festgehalten werden, dass kleinere Umbau- oder Anbauvolumen sehr kostenintensiv sind. Daraus resultiert meistens eine unwirtschaftliche Konstellation. Aus immobilienökonomischer Sicht macht eine derartige Investition häufig keinen Sinn! Die beliebteste, gesuchteste und teuerste Wohnform in unserer Gegend ist und bleibt das Einfamilien- oder Doppeleinfamilienhaus. Als Vergleich zum schweizerischen Mittel ist das Einkommen, Vermögen und die Kaufkraft pro Person in Sempach hoch. Infolgedessen kann es gut sein, dass durch die Aufzonung nur wenig zusätzlicher Wohnraum für Dritte erstellt wird. Einliegerwohnungen für Familienangehörige und Wohnraumerweiterungen für den Eigengebrauch werden voraussichtlich priorisiert.
Die Investitionen rechnen sich meistens nicht in Franken und Rappen, jedoch kann ein Mehrwert an Lebensqualitäten generiert werden. Jeder bauwillige Grundeigentümer sollte beim Projektstart für sich abwägen, was für ihn wichtig ist. Wohnen mit hoher Lebensqualität ist ein kostbares Gut, hier liegt vielfach der Mehrwert – und nicht in der Rendite.
Dieser Artikel erschien am 14.06.2017 als Immobilientipp in der Sempacher Woche.
