Der Marktwert ist mehr als eine Schätzung
Wer eine Immobilie verkaufen, vererben oder innerhalb der Familie übertragen möchte, stellt sich früher oder später dieselbe Frage:
Was ist meine Immobilie wirklich wert?
Viele gehen davon aus, dass sich der Marktwert aus dem Quadratmeterpreis oder wenigen Vergleichsobjekten ableiten lässt. Tatsächlich ist eine professionelle Immobilienbewertung jedoch deutlich komplexer. Ein Immobilienbewerter betrachtet jede Liegenschaft als wirtschaftliches Gut und analysiert systematisch alle wertrelevanten Faktoren. Erst das Zusammenspiel von Marktkenntnis, Erfahrung und einer anerkannten Bewertungsmethode führt zu einem nachvollziehbaren Marktwert.
Doch wie denkt ein Immobilienbewerter? Welche Überlegungen fliessen in eine Bewertung ein? Und weshalb wird derselbe Bewertungsansatz sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Renditeliegenschaften angewendet?
1. Die Immobilie verstehen
Am Anfang jeder Immobilienbewertung steht die sorgfältige Analyse der Liegenschaft. Der Augenschein vor Ort liefert Informationen, die aus Plänen oder Fotos nicht ersichtlich sind. Der Immobilienbewerter beurteilt unter anderem:
- die Lage und das Wohnumfeld
- die Besonnung und Aussicht
- die Erschliessung
- den baulichen Zustand
- die Bauqualität
- den Ausbaustandard
- den Unterhaltszustand
- besondere Chancen oder Einschränkungen
Ebenso werden sämtliche Objektunterlagen wie Grundbuchauszug, Katasterplan, Baupläne, Gebäudeversicherung, Baubeschrieb sowie baurechtliche Grundlagen geprüft.
Denn jede Immobilie ist einzigartig. Zwei scheinbar identische Häuser können aufgrund ihrer Lage, ihres Zustands oder ihrer Nutzungsmöglichkeiten einen deutlich unterschiedlichen Marktwert aufweisen.
2. Welche wirtschaftliche Leistung erbringt die Immobilie?
Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass nur Renditeobjekte nach der Ertragswertmethode bewertet werden.
In einer professionellen Immobilienbewertung wird grundsätzlich jede Immobilie nach der Ertragswertmethode bewertet.
Der Grund dafür ist einfach:
Jede Immobilie erzeugt einen wirtschaftlichen Nutzen.
Bei einem Mehrfamilienhaus entsteht dieser Nutzen durch Mietzinseinnahmen. Bei einem selbstbewohnten Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung entsteht derselbe wirtschaftliche Nutzen durch den sogenannten geldwerten Eigennutzungsvorteil.
Würde der Eigentümer die Immobilie vermieten, könnte er einen Mietzins erzielen. Nutzt er sie selbst, spart er genau diesen Mietzins ein. Wirtschaftlich betrachtet entsteht somit ebenfalls ein Ertrag.
Aus diesem Grund wird auch bei selbstgenutzten Wohnimmobilien zunächst der nachhaltig erzielbare Mietwert geschätzt. Dieser entspricht dem Mietzins, der bei einer Vermietung am Markt erzielt werden könnte beziehungsweise dem Betrag, den der Eigentümer für ein vergleichbares Objekt bezahlen müsste.
Auf Basis dieses nachhaltigen Ertrags wird der Marktwert mittels Ertragswertmethode berechnet.
3. Der Ertragswert bildet den Markt
Die Ertragswertmethode basiert auf einem einfachen wirtschaftlichen Grundsatz:
Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus ihrem nachhaltig erzielbaren Nutzen.
Dabei werden unter anderem berücksichtigt:
- nachhaltig erzielbarer Mietwert
- Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten
- langfristige Marktverhältnisse
- objektspezifische Risiken
- Kapitalisierungszinssatz
- Der jährliche Ertrag wird kapitalisiert und ergibt den heutigen Marktwert der Immobilie.
Dieses Verfahren lässt sich sowohl bei Mehrfamilienhäusern als auch bei Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Gewerbeliegenschaften oder öffentlichen Gebäuden anwenden.
Der Unterschied liegt nicht in der Methode, sondern lediglich darin, ob der Ertrag tatsächlich als Mietzins fliesst oder als geldwerter Eigennutzungsvorteil besteht.
4. Der konsumtive Nutzwert
Selbstgenutzte Immobilien besitzen häufig einen zusätzlichen Nutzen.
Viele Eigentümer messen ihrem eigenen Zuhause einen höheren persönlichen Wert bei, als sich allein aus einer Vermietung ableiten lässt. Die Nähe zum Arbeitsplatz, der Garten, die gewohnte Umgebung oder emotionale Bindungen erhöhen den subjektiven Nutzen der Immobilie.
In der Immobilienbewertung wird dieser sogenannte konsumtive Nutzwert nicht als Zuschlag zum Marktwert berücksichtigt. Vielmehr fliesst er über den Kapitalisierungszinssatz in die Ertragswertberechnung ein.
Dadurch wird berücksichtigt, dass Eigennutzer häufig bereit sind, für den persönlichen Wohnnutzen einen höheren Preis zu bezahlen als ein reiner Kapitalanleger.
5. Plausibilisierung des Ergebnisses
Eine seriöse Immobilienbewertung verlässt sich niemals ausschliesslich auf eine einzige Berechnung.
Der ermittelte Ertragswert wird deshalb anschliessend mit weiteren Bewertungsansätzen überprüft.
Je nach Objekt erfolgt die Plausibilisierung beispielsweise mittels:
- Kennwertmethode
- Substanzwertmethode
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen erfolgt die Plausibilisierung in der Regel anhand der Kennwertmethode. Dabei wird geprüft, ob sich der berechnete Marktwert innerhalb der marktüblichen Bandbreite vergleichbarer Objekte bewegt.
Bei besonderen oder komplexen Immobilien kann zusätzlich die Substanzwertmethode herangezogen werden. Dabei werden insbesondere der Landwert, der Zeitwert des Gebäudes sowie die Altersentwertung betrachtet.
Die Plausibilisierung dient nicht dazu, den Marktwert neu zu berechnen. Sie bestätigt vielmehr, dass das Ergebnis wirtschaftlich nachvollziehbar und marktgerecht ist.
6. Lage bleibt der wichtigste Wertfaktor
Keine Bewertungsmethode kann eine schlechte Lage ausgleichen.
Deshalb analysiert der Immobilienbewerter sowohl die Makrolage als auch die Mikrolage.
Bewertet werden unter anderem:
- Nachfrageentwicklung
- Infrastruktur
- Verkehrsanbindung
- Einkaufsmöglichkeiten
- Schulen
- Steuerbelastung
- Aussicht
- Besonnung
- Immissionen
- Quartierqualität
Die Lage beeinflusst nachhaltig den erzielbaren Mietwert und damit direkt den Marktwert.
Der Marktwert entsteht durch Erfahrung
Moderne Bewertungsmodelle liefern wertvolle Grundlagen. Dennoch ersetzt keine Software die fachliche Beurteilung eines erfahrenen Immobilienbewerters.
Jede Immobilie weist Besonderheiten auf, die statistische Modelle nur teilweise erfassen können. Baurechtliche Einschränkungen, Ausbaupotenzial, Sanierungsbedarf oder aussergewöhnliche Lagemerkmale müssen individuell beurteilt werden.
Deshalb verbindet eine professionelle Immobilienbewertung anerkannte Bewertungsmethoden mit Marktkenntnis, Erfahrung und einer nachvollziehbaren Herleitung.
Fazit
Ein Immobilienbewerter sucht nicht nach einer möglichst hohen oder möglichst tiefen Bewertung. Ziel ist vielmehr, den wahrscheinlich erzielbaren Marktwert objektiv und nachvollziehbar zu bestimmen.
Die Ertragswertmethode bildet dabei die Grundlage – unabhängig davon, ob es sich um ein Mehrfamilienhaus, ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt. Entscheidend ist der nachhaltige wirtschaftliche Nutzen der Immobilie. Durch die anschliessende Plausibilisierung mittels Kennwert- oder Substanzwertmethode wird sichergestellt, dass das Ergebnis mit dem Markt übereinstimmt.
So entsteht eine Immobilienbewertung, die nicht nur fachlich fundiert ist, sondern auch gegenüber Käufern, Verkäufern, Gerichten, Banken und Behörden nachvollziehbar begründet werden kann.
Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme. Fordern Sie heute noch eine kostenlose Offerte an.
